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长沙市房地产管理局关于颁发《长沙市异产毗连房屋管理实施细则》的通知

长沙市房地产管理局(长局地政发[1992]10号)    1992-2-19手机版

发文单位:长沙市房地产管理局

文  号:长局地政发[1992]10号

发布日期:1992-2-19

执行日期:1992-2-19

生效日期:1900-1-1

  长沙市国土局、工商局、司法局,市房改办,市房屋产权登记发证办,市规划局,内四区建委、郊区建委,长、望、浏、宁四县建委、建设局、房地局(公司),市、区房地产管理局,市、区人民法院,各城建开发公司:

  国家建设部于1989年12月5日以第5号令发布了《城市异产毗连房屋管理规定》,并从1990年1月1日施行。现根据《规定》精神,制定了《长沙市异产毗连房屋管理实施细则》、经市政府领导同意,由我局予以颁发实施。

长沙市异产毗连房屋管理实施细则

  第一条 根据建设部1989年第5号令颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》及湖南省建设委员会湘建房字第288号的补充意见,为加强异产毗连房屋的管理,维护所有权人的合法权益,制订本实施细则。

  第二条 异产毗连房屋,系指结构相连或具有共有、共用设施、设备和附属建筑,并为不同所有权人(含单位、个人,下称所有权人)所共有的房屋。其产权有单独所有和共同共有两部分。按设计分户门以内的房屋、墙体及设施、设备,为各产权人单独所有。共同使用的门厅、过道、楼梯间、杂房及墙体、基础、屋面、其他附属建筑及各种共用的设施、设备,为各所有权人共同共有。

  共同共有房屋的面积计算,有协议的按协议确认,无协议的,按共同使用的产权平均分摊,享受权利和承担义务。任何一方不得独占、多占和损害他人利益。

  凡属出售给个人所有的异产毗连房屋,其共有部位和共用的设施、设备,按出售时的协议、批准手续确认。

  第三条 长沙市房地产管理局负责全市异产毗连房屋的管理工作。市辖郊区、长沙、望城、浏阳、宁乡县房地产主管部门负责辖区内异产毗连房屋的管理工作。

  第四条 所有权人均应按《长沙市城镇房屋所有权登记办法》的规定办理产权登记,领取《房屋所有权证》,《共有权保持证》,依证行使权利,承担义务。

  第五条 所有权人和共同使用人对房屋的修缮、使用,必须符合城市规划、房地产管理和消防、环境卫生、环境保护等有关规定,维护社会公德和公共秩序、按照有利生产、方便生活,团结互助,公平合理的原则,正确处理毗连邻里关系。

  第六条 所有权人以外的人,如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有权人一致同意,并签订书面协议。

  一方所有权人如需改变共有部位的外形结构或单独升高、加层、扩建的,须征得其他所有权人的书面同意并报经城市规划建设管理部门批准。

  第七条 房屋及其内外设备、设施、附属物发生自然损坏(含不可抗力的损坏),所有权人负责及时修缮,单独所有部分,由所有权人自行负责;共同共有部分,各所有权人共同负责。所需修缮费用,按下列原则分担:

  一、房屋主体结构中的基础、柱、梁、外墙的修缮,由各房屋所有权人按所占份额比例分担;

  二、共有墙体的修缮(含因结构需要而涉及的相邻部位的修缮)按两侧平均分担;

  三、楼盖的修缮其楼面与顶棚部位、梯间墙体按二分之一共墙,由所在层的所有权人负责、其结构部位由毗连层上下所有权人按份额比例分担;

  四、屋盖(即屋顶)的修缮:

  1.不上人之屋盖,为修缮所涉及范围覆盖下各层的各所有权人按份额比例分担;

  2.可上人之屋盖(包括屋面和周边护栏)。如为各层所共用,修缮所涉及范围覆盖下各层的所有权人按份额比例分担,如仅只为一层或几层使用,使用层的所有权人分担二分之一,其余二分之一由修缮所涉及范围覆盖下各层所有权人按份额比例分担;

  五、楼梯及楼梯间(包括出屋面部分)的修缮:

  1.各层共用楼梯,由共用的所有户数平均分担;

  2.为某些层专用的楼梯,由专用之所有户按户分担。

  六、房屋共有部分必要的装饰,由受益之所有权人按份额比例分担;

  七、房屋共有、共用的设备、设施和附属建筑(如电梯、水泵、水箱、信报箱、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾筒、化粪池等)的修缮,由所有权人按份额比例分担;

  八、房屋拆除,其拆卸费支付或残值回收,由所有权人按份额比例分担和分配。

  第八条 异产毗连房屋因使用不当,造成房屋及设备、设施损坏的,由责任人负责;任一所有权人或使用人有造成房屋及设备、设施损坏危险的,其他所有权人或使用人均有权采取措施制止危险发生。如造成损失,由造成损失的责任人负责赔偿或修复。

  第九条 房屋损坏、危险应及时修理,如因拖延、拒绝修缮,任一所有权人或使用人有权采取排危措施,所造成的损失,由责任人负责赔偿,情节恶劣、事故重大、损失严重的,诉请人民法院依法处理。

  第十条 任一所有权人或使用人超越权利范围,侵害他方权益的应停止侵害,并赔偿因侵害而造成的经济损失。

  第十一条 凡多层住宅或有5户以上的异产毗连房屋,应在当地居民委员会和房管部门的指导下,由所有权人民主选举或协商组成房管小组,订立管房爱房公约,负责本栋房屋的管理、修缮、环境卫生、安全保卫、代收有关税、费、调解因房屋使用、修缮引起的纠纷。

  第十二条 所有权人按其所占共有房屋面积份额,预交费用,由房管小组负责收集,专户存入银行,作为房屋共有部分的修缮储备基金。发生修缮,从预交的储备金中支付,超过部分按实际应分担的费用补足。

  第十三条 所有权人或使用人发生纠纷时,可申请房屋所在地房地产行政主管部门调处,并按房屋现值的千分之五缴交调处费,每宗最低不少于三十元,最高不超过一百元,同时亦可直接向人民法院起诉。

  第十四条 所有权人和使用人,除执行本细则外,还应执行长沙市公有房屋、私有房屋管理的政策规定。

  第十五条 凡违反本细则的规定,视情节轻重,分别给以教育批评,行政处分或按房屋现值价处以百分之五至二十的罚款,或追究法律责任。行政处分和经济处罚由市、区房管、工商行政机关会同区人民政府批准执行。

  第十六条 市辖郊区,长沙、望城、浏阳、宁乡四县可参照本细则制定区、县范围内异产毗连房屋管理实施细则。

  第十七条 本细则解释权属长沙市房地产管理局。

  第十八条 本细则报经长沙市人民政府批准同意后实施。长沙市房地产管理局1986年11月25日颁制的《长沙市异产毗连房屋管理暂行办法》同时终止。

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